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经过两年的跌宕起伏,厦门的房地产市场正走向另一个位置。

根据胡润全球房价指数,2016年和2017年厦门房地产市场的年房价分别上涨了45.5%和16.9%,分别位居世界第二和第五位,被称为中国房地产市场的头号上涨王。紧接着,厦门实行了严格的调控,成为中国第一个实行限制销售政策的城市。

数据地图(来源:摄影网络)

《商业日报》记者注意到,在经历了房价下跌和销售低迷的冻结期后,厦门楼市在2019年开始复苏。然而,复苏的势头暂时仅体现在交易量上,厦门的房价和土地市场仍处于较为合理的状态。

根据嘉里的统计,厦门是今年1月至5月平均交易价格同比下降的唯一一个二线城市,但它仍以33440元/平方米的平均交易价格位居二线城市之首。与此同时,厦门新建商品房的库存已增加到26个月。

多位业内人士向《商业日报》表示,购买力的释放、市场预期和相关政策等多种因素导致了厦门楼市目前的矛盾局面。

2019年初,厦门楼市将回暖,开发商的推进速度将明显加快,新房供应和交易量将大幅增加。

据厦门市新井巷市场研究中心统计,今年1-5月,厦门市商品房累计交易面积为52.45万平方米,同比增长92.63%。其中,5月份单月交易面积15.5万平方米,同比增长126%。

从5月份的销售情况来看,厦门岛内外的交易仍呈现19年一遇的格局,即厦门岛内外的交易面积分别占全市营业额的9%和91%。其中,集美区以32%的市场份额位居第一。

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一直关注厦门市场的安居客研究所(Anjuke Research Institute)房地产分析师吴茵在接受《国家商报》采访时表示,随着今年二手房交易的复苏,厦门新的住房市场开始逐步复苏。一方面,2017年3月至2018年3月,该期间交易量较低,积累了大量刚性需求;另一方面,去年新屋市场冻结,许多新单位不敢进入市场。升温后,新房不仅加快了入市步伐,还加大了优惠获利的力度。

这里曾是中国楼市领涨王,持续的冰冻期后,复苏了!

厦门市新井巷市场研究中心也指出,5月份,许多项目的开工率明显提高,刚性需求明显回升,市场需求以第一位、第一次变化和岛外校区需求为主。

今年3月,国家商报记者实地走访了厦门楼市。当月,厦门8个项目开盘9次。除了少数项目因产品进入市场促销而价格略有上涨外,大部分项目仍处于利润提升状态。但是,从去污的角度来看,不同项目的去污率有很大差异。

例如,3月9日开盘的翔安金茂悦的开盘价再次低于2018年10月26日的开盘价,但价格更低。然而,也有项目具有良好的价格优势。值得一提的是,翔安金茂月是前地王,底价为29450.7元/平方米。

当时,厦门市新井巷市场研究中心总经理张健告诉记者,价格因素对房地产去转换有重大影响。今年整体去转换情况好于去年,有促销策略的划算地产比没有折扣的地产快。

该政策影响了大约26个月的去化学化周期。在销量大幅增长的同时,厦门的新房库存也在不断增加。在许多研究机构拥有大量新房的城市中,厦门名列其中。根据嘉里的数据,从今年1月到5月,厦门在中国二线城市中排名第二,新增供应增加了69%。

厦门新井巷市场研究中心还表示,5月份厦门待售项目的库存面积约为206万平方米,同比增长40%。根据最近12个月平均每月约78,800平方米的去污量,去污周期约为26个月。

对此,吴茵分析说,厦门新房存量的增加可能会对相关政策产生影响。从2017年开始,厦门出现了第一个需要一次性公开出售的地块,即受让人一次性申请该地块合同项下的宗地商品房预售许可证,并一次性向社会公开出售。

2018年7月,厦门市还出台了《关于进一步加强房地产市场准确调控和稳定的实施意见》,规定建筑面积在10万平方米以下的商品房项目应一次性向社会公开销售。

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吴茵表示,厦门近年来出售的许多土地项目都在10万平方米以下,这些新楼盘需要等到所有的房子都竣工预售后才能进入市场,这使得更多的房子一次推出,但去转换率相对降低,这增加了库存。

厦门柯睿指出,2019年,厦门楼市经历了一个短暂的回暖期,当时的交易接力并不好。目前,厦门二级市场存量较大,交易处于不温不火状态,削弱了对一级土地市场的反馈。然而,一级市场的理性模型对二级市场的刺激作用有限,这种情况将在短期内持续。

只需要一个强有力的二手房成交量比去年在厦门,二手市场比新房更突出。

厦门新井巷市场研究中心指出,今年春节以来,厦门二手房交易量连续几个月飙升。五月份,二手住宅楼宇的成交额为四千三百一十五个单位。尽管与前一个月相比略有下降,但前五个月的销量超过了2018年全年。

吴茵表示,厦门二手市场基础雄厚,尤其是对学区的需求。此外,从去年下半年到现在,全国楼市的走势和政策方向已经逐渐改变了购房者的预期。因此,事实上,自去年12月以来,二手交易量已逐渐上升。

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易居研究院智库中心研究主任严跃进对《国家商报》表示,对厦门而言,目前的市场实际上相对稳定,甚至可以说刚刚走出降温周期。事实上,后续可能还会上涨,这与这些城市的巨大市场需求有关。此外,现行政策最严格的时期已经过去,未来的交易量将会上升。

中央参考研究所还指出,厦门普通市民倾向于在岛上购买低价二手房,人口不断涌入岛内,二手房市场价格刚性很强,对新房价格起到支撑作用。限购使投资者逐渐退出厦门房地产市场,厦门房地产市场步入良性发展轨道。

然而,接受采访的专家和机构都指出,厦门的升温势头有减弱的迹象,进入市场的项目正在摆脱冷热不均,市场整体热度下降。吴茵认为,4月和5月的市场形势让一些开发商对市场前景充满信心,于是他们撤回了此前的新报价,价格逐渐回到2017年上半年的水平,成交量出现下降。然而,由于滞后,这种市场状况并没有在交易数据中得到反映。

来源:零度新闻网

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