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临近年底，土地市场再次迎来周期性的“土地供应潮”。自去年11月以来，杭州、广州、北京、苏州、南京等城市频繁出现超过100亿元的土地拍卖。
据上海易居房地产研究所统计，11月份，40个典型城市的土地交易面积为4803.4万平方米，同比增长18.8%，同比增长12.2%；土地出让金收入2266.6亿元，比上个月增长37.4%，比上年增长12.9%。
也就是说，在这个月，平均每三天就有2.2万亿次地球拍卖。对于一些没有足够土地储备或仍计划采取激进扩张策略的房地产企业来说，这无疑是一场饕餮盛宴。
长江证券的一位高级分析师告诉《国际金融新闻》的记者，今年，中央政府强调房地产不应该被用作短期的经济刺激。因此，在地价稳定、房价稳定的情况下，地方政府的财政压力不小。为了完成土地供应计划，年底新上市土地的数量和质量将不可避免地得到改善，短期内住房企业可利用的土地将会增加。
然而，土地交易面积和收入的大幅增加并不意味着土地拍卖市场正在升温。
易居研究所研究员王若琛表示，在一线城市中，只有深圳的地价率相对较高，为16%，这与调整奢侈品税后市场预期的一定变化有关。北京的保险费率仅为3%，而上海和广州的保险费率为0%，目前仍处于严格控制之下。
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近40%的房企在11月份没有征地
据嘉里数据，今年前11个月，碧桂园以3143.7亿元的征地金额高居榜首。除了碧桂园，还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。11月前100强房地产企业销售前，新产品总值增长8.8万亿元，超过同期销售额的20%。
但是，由于行业集中度的进一步提高，百强房企的储土价值增加并不是所有房企的态度。
据嘉里统计，前10名房地产企业的新价值集中度接近60%，前30名房地产企业几乎占据了70%的土地。与集中度上升相对应，各梯队房屋企业的征地销售额与去年相比大幅下降，尤其是下半年。面对融资压力和强有力的监管，房企销售增长进一步放缓，审慎投资成为大多数房企的共识。
在这样的背景下，与2017年相比，前100家房企中有一半以上的底价都有所下降。前10名中只有融创、保利和中海三家企业的房价较去年略有上涨，而龙湖和新城等房企的平均底价下降了近20%。虽然征地底价受交易结构、交易方式等因素的影响，但也能反映出土地市场的降温和房企在征地中的谨慎态度。
此外，值得注意的是，在10月份前100家房地产企业中有近30%的企业没有征地后，11月份没有征地的房地产企业数量进一步增加到近40%。然而，大多数没有获得土地的房地产企业仍然是前50名。
“中小房企的生存不容乐观。在市场调整下，这些企业将面临新一轮的洗牌，这不仅缺乏规模增长的动力，还会被市场淘汰。”一家中型房地产企业的高管告诉《国际金融新闻》记者，目前中小型房地产企业的困难主要来自融资，渠道有限，成本高，很难依靠自有资金周转，而大型房地产企业没有这些问题，雪球越滚越大。因此，中小型房地产企业，尤其是民营企业，在当地拍卖市场越来越不活跃，只能不断寻求转型。
然而，《国际金融新闻》记者发现，除了中小房地产企业外，还有金茂、远洋、首创等50强房地产企业。这些房地产企业不拿土地，除了放慢投资的步伐，更多的信心来自他们丰富的土地储备。
例如，金茂前11个月的销售额约为1100亿元，而前10个月新增的土壤储存价值高达1056亿元。根据目前的去化学速率，其土壤总储量足以在未来3.9年使用。同样，傅生、首创等房地产企业的总清退期也超过了4年。
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国有企业积极覆盖岗位
需要指出的是，在年底土地供应大潮到来之际，除了一些房企因土地储备充足或资金有限而减少了土地收购之外，许多房企仍活跃在土地拍卖市场，积极补仓。
长江证券的一位不愿透露姓名的分析师告诉记者，房企的总体格局已经基本稳定，强者总是强者，弱者被淘汰。不过，operational/きだよききだよ0/rooms仍有一定的企业，今年的土地供应潮是一个机会。“想逆潮流而动调整布局的房企，必须在资金充裕的情况下抓住这个机会，尤其是合肥、武汉、青岛等二线城市是这些房企的目标。”
《国际金融新闻》记者发现，自去年11月以来，大部分积极补仓的房地产企业都是大型国有企业。
例如，12月5日，广州以100亿元的价格出售了3块住宅用地，保利以81.62亿元的价格获得第二名。其中，广州钢铁股份有限公司地块是当天土地拍卖的亮点，其竞价45次超过1小时，最终保利以26.17亿元的价格中标，相当于33840元/平方米的底价，溢价20.21%。与保利竞争最激烈的是中海地产。
同一天，北京丰台有一场土地拍卖。然而，由于拆迁难度大、监管力度大，与其他热门城市相比，北京的土地拍卖市场显得尤为冷清。即使土地以“无限价”的优厚条件提出，也只有首开、保利财团和金茂参与竞标，前者以26亿元的底价中标。
此外，11月22日，深圳土地拍卖市场推出了6块住宅用地，但最终有6块未达到最高限价，其中一块因无人挂牌而被拍卖，5块住宅用地的总成交额为127.51亿元，赢家均为国有企业和国有企业。
相比之下，就在5个月前，深圳还在同一天推出了5个住宅用地，当时有多达75家私营企业和国有企业参与竞标。五个月后，只剩下十家“国家队”开发商参与竞标。
此外，从11月份获得的土地数量来看，不难看出国有企业对补仓的坚定态度。例如，万科、中海、绿地和华润仅在11月份就收购了100多亿元，土地收购与销售之比超过0.4，远远超过行业平均水平。
有分析人士告诉《国际金融新闻》记者，事实上，民营房地产企业并不都是采取收缩战略，但在资金有限的情况下，民营企业往往会采取招标、拍卖和挂牌以外的方式，如并购、旧城改造等。即使他们公开竞标，他们也大多集中在少数受欢迎的地区，比如大湾区。相比之下，国有企业最大的优势是融资成本低、渠道广，当然也不必挑食，来自民营企业的竞争也较少，这也是国有企业快速扩张的机会。
