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“从行业发展的角度来看,传统产品在很长一段时间内肯定会成为行业的主流,但一些新产品和创新产品的增长速度将超过行业的平均增长水平。”田弘房地产董事长柴志坤表示。

在柴志坤看来,在传统的房地产开发领域,在运营模式、项目特点和质量上没有太多的差异,企业很少有自己独特的产品竞争力。但是,在一些创新产品中,空怀特目前有很多市场,仍然有机会建立企业独特的市场竞争力。

这不仅是环境所迫,也是主动选择的结果。柴志坤认为,一线城市仍将是未来开发企业需要关注的主要市场,田弘地产也非常关注北京等大城市的机遇,北京曾是田弘的大本营。然而,一线城市的地价相对较高,这意味着运营成本也相应较高。近两个月来,北京、上海和广州出现了高地价、高房价的地块。目前,田弘房地产的项目分散在9个城市。

柴志坤:靠创新超越平庸

一些开发商提出,三线和四线城市风险更大,因此他们准备以一线和二线城市作为回报。柴志坤看到,三、四线城市仍有很好的发展机会,利润率也不像想象的那么低。在他看来,对于中小企业来说,没有必要追求规模为目标,而是追求效率。改变目标后,你不必太担心。企业做他们能做的,所以他们不需要做太多的杠杆。

谈到产品创新,田弘涉足了更广泛的产品类型。这些包括大型住宅区、工业园区、一流的土地开发项目,以及旅游房地产、文化房地产、城市综合体和其他类型的产品。

目前,传统的产品形式仍然是田弘的主要现金流来源和利润来源。然而,柴志坤认为,尝试创新产品可以为公司培养一个团队。即使我们开发传统产品,我们也必须与过去不同。

柴志坤指出,大型住宅区项目需要更加重视配套设施建设。在中国,开发商之间在公寓布局和住宅产品的建筑设计方面几乎没有区别。但是项目的核心价值取决于它能给客户带来什么样的附加值。

工业地产应重视与工业资源的嫁接。田弘房地产选择与杭州中国美术学院合作,将文化融入房地产。在唐玺古镇的开发项目中,田弘选择与京华BTG集团康辉旅行社合作,通过嫁接旅行社的客户资源来提高项目的整体运营效率。对于长沙开发的国家广告园区项目,田弘地产与当地政府合作,嫁接了一些广告媒体的企业资源,使该项目更能发挥其产业价值。

柴志坤:靠创新超越平庸

另一个重要趋势是房地产和金融资本的进一步融合。田弘房地产是最早探索房地产金融创新的企业。柴志坤观察到,房地产金融创新的第一阶段是向金融机构借钱,然后与金融机构合作。从2004年到2006年,开发企业把重点放在提高自有资金的回报率上,并开始寻找与金融机构合作的机会。

同时,房地产企业与金融企业之间的合作也受到了限制。制约的核心原因是房地产企业想内部化管理。柴志坤说:“你最好借我钱,别担心什么,我会做的。”“但金融机构不了解房地产行业,也不了解企业,因此他们希望将风险外部化。”金融机构借钱给开发商,但他们需要足够的抵押贷款利率和高利息回报。在这种背景下,它实际上影响了房地产企业和金融企业在资本方面的合作效率。

柴志坤:靠创新超越平庸

但是现在,开发企业和金融机构之间的合作模式正在发生变化。金融企业更了解房地产和开发商的规律。田弘房地产在2008年发布的一个基金类产品的平均收益率超过20%。柴志坤认为,金融机构将为房地产企业带来更多机遇,尤其是那些管理好、信誉好的企业。

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来源:零度新闻网

标题:柴志坤:靠创新超越平庸

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