万达招商法则-零度新闻网

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9月10日，已开业的数万名企业代表和75名万达广场高管以及40多名计划开业的企业高管齐聚北京国家会议中心，参加2013年在这里举行的第七届万达商业年会。本次年会增加了“品牌与代理商合作洽谈会”，300多个国内外优质品牌设立展位，吸引了全国600多家经销代理商前来洽谈，规模超过2000人，双方达成意向的比例达到90%以上。此外，3757家商户在万达广场品牌合作交易会上签约，签约率达80%。在拥挤而庞大的年会背后，是万达商业地产的蓬勃发展。万达集团董事长王健林在2013年上半年工作报告中表示，今年上半年集团实现收入745亿元，同比增长33%，其中商业地产公司实现收入567亿元，同比增长15%。租金收入达到37亿元，同比增长55.5%。截至今年8月，万达已经在中国60多个城市开设了75家万达广场，并计划到今年年底达到85家，到明年年底达到109家。“到明年年底，万达的地产面积将接近2300万平方米，超过美国西蒙公司，成为全球最大的房地产企业。”王健林说道。万达在国家会议中心的展板显示，万达已经在国内外储备了5000多个高品质品牌，并与2500多个品牌合作，包括130多个主店品牌、70多个副店品牌和2000多个室内步行街品牌，其中国际品牌占30%以上，首次进入本地和旗舰店的品牌占50%以上。万达内部人士告诉《经济观察报》:“我们整个万达广场都是商店，就像其他购物中心一样，入住率高达90%，这对我们来说是一个失败。”在今年剩下的三个月里，万达将新开10家万达广场。在“快速扩张”的过程中，万达如何确保所有业务在不到两年的时间内落户万达广场？ “先租后建” 在万达广场开始建设之前，至少有一半的商业区已经租出去。“先租后建”的合作模式是万达“订单商业地产”模式的关键。沃尔玛成为万达广场“订单模式”的第一个合作伙伴，并落户长春购物广场，这是万达早在2001年开发的第一个商业地产项目。然而，万达在与沃尔玛签署租赁协议后开始真正发展。到2003年，万达广场的订单模式逐渐成熟，投资少、吸引顾客能力强的星级影院开始自己建造。目前，已与沃尔玛、麦当劳、肯德基、国美等大型企业签署了联合开发协议，包括目标城市的选择、面积要求、租赁条件等。，然后共同确定城市和地块，并在规划、设计和技术上完成对接，为租户量身定制商业地产项目。《经济观察报》获得的“ ”万达投资管理系统”显示，“在土地移交后的125天内，招商中心和规划院将完成主店的定位和业态规划”，同时规定了其他待确定区域的业态和品牌定位，不得与主店自有品牌和相近发型的品牌相冲突。 “百货公司、电影院、大歌手ktv和大玩家是我们的联合开发模式，每个广场都有。有了超市、电器，可能还有餐饮、健身和教育，基本上将有七八家主要商店，不超过10家。”万达投资促进中心的工作人员告诉《经济观察报》，“总面积超过3000平方米的主店，1500-3000平方米的第二主店，1500平方米以下的普通店，但不是绝对的。” 目前，万达影院、ktv和万达百货都是万达的自有品牌。截至2013年上半年，万达拥有超过6000个电影屏幕、62家百货商店和68名ktv歌手。万达内部人士表示，万达没有超市业务，因此沃尔玛、家乐福、华联等大型超市品牌成为万达的亲密合作伙伴。家乐福在北京和河北的区域发展经理告诉记者，家乐福从2008年开始与万达广场合作。在广场建设之前，家乐福将选择场地，并与万达一起参与规划。永辉超市副总裁罗透露，永辉超市目前拥有16家万达广场门店，今年将新开3家门店。“主要开店区域是东北、华南和西南。店铺租期为15年，营业面积在8000-15000平方米之间。”“在众多超市品牌中，我们将根据万达广场的定位和当地政府的要求，以及沃尔玛、家乐福、华联、永辉的发展需求和各品牌的报价，综合考虑选择哪个品牌。”上面的万达商人说道。万达内部人士对本报表示:“万达广场的主要门店约占总营业面积的一半，而万达广场的总面积约为15万平方米，其中仅万达百货就占了约3万平方米。”《万达投资管理系统》规定，在试营业日前230天，万达投资促进中心应完成主店和副主店的目标品牌投放，并在6个月前组织主店对接会，移交项目所有主店的房地产状况和布局规划。同时，万达规定“原则上每个广场将引入三个快速时尚品牌。”上述万达商户表示:“二级专卖店主要是指zara、hm、优衣库等时尚服装品牌。” 强化体验式业态上述万达投资管理系统表明，其自立式室内步行街定位为时尚潮流，其主要目标客户为18-35岁的时尚人群，其中餐饮占35-45%，服装服饰占35-45%，生活用品占15-25%。"原则上，没有一个单一的品牌被引进和经营. "这样可以避免与万达百货的品牌冲突。例如，万达百货有珠宝，它将不再在万达广场招募珠宝品牌。“据万达内部人士透露，万达百货主要经营化妆品、皮鞋、珠宝等产品，并与商家采取返利合作模式。具体的返利比例因不同品牌和产品而异。”餐饮业在招商时，必须对项目所在城市进行调研，引进65%的餐饮品牌，必须是当地前30名的餐饮品牌。《万达投资管理系统》规定，原则上室内步行街一楼不引入餐饮品牌，尽量将外国快餐品牌放在三楼这种布局更合理，它还可以把人带到一楼和二楼的企业。”上面万达内部人士介绍道。此外，万达投资管理系统还规定，单个品牌的租赁面积不得超过600平方米，但室内步行街的个体端餐厅除外，不得同时推出相同业态和菜品的竞争品牌。”这是过去经验的积累。过去，我们有一个广场来介绍几家火锅餐馆。这位万达内部人士表示:“结果是，每个人都活得不好。”因此，现在万达广场受到严格监管，这个体系之所以形成，是因为万达广场扩张如此之快。员工太多了，没有严格的规定。当它在下面实现时，我不知道它会如何变形。“ 因此，万达广场赢得了许多商家的信任和追随。厦门苏溪餐饮有限公司总经理苏凡于2011年在厦门湖里万达广场开了一家面积超过400平方米的餐厅。现在，净利润已从2011年的20%增至2012年的27%，因此她还计划进军龙岩和福清的万达广场。”我们在去年下半年召开了业务调整会议，继续提高万达广场体验业务的比重，从原来的不低于50%，调整到现在的60%。”9月11日，王健林在达沃斯论坛上接受了经济。《观察家报》在采访中表示，“这是万达广场未来的发展方向，进一步加大体验业务的调整，减少零售业务，尤其是减少服装业务。” 王健林在今年上半年的工作报告中介绍，万达集团将今年开业的大连高辛和宜兴万达广场作为业务调整的试点项目。经过调整后，万达广场二层的客流量增加了10%以上，销售额增加了8%。”今年第四季度后开业的万达广场二楼完全取消了服装形式，并努力不招募零售形式。在2015年之前，已经开放的72个广场的二层形式进行了调整。”王健林说道。与此同时，王健林表示，为了开发一个全面的少儿格式，“虽然公司已经表示愿意与万达长期合作开发少儿格式，但为了做得更好，我们决定自己开发。”“万达广场的儿童模式集零售、娱乐、教育和美食于一体，这将使万达广场在推出后更具粘性。万达商业管理公司将在今年第三季度完成前期工作，明年开店全面推广。 “同等租金” 无论是像厦门苏溪这样的本土餐饮品牌，还是太平鸟这样的中国时尚品牌，还是家乐福这样的国际巨头，与万达广场合作的租金问题似乎都没有太大的发言权。”苏凡说:“除了半年的装修期，万达广场没有其他减租措施。”租金每两年增加10%，租期为五年。“ 太平鸟在万达广场开设了61家男装店和51家女装店，并未享受租金优惠。宁波太平鸟时装有限公司首席执行官欧立民告诉记者:“我从来没有听说过免租金。”家乐福和永辉超市，万达的主要商店品牌合作伙伴，也表示，没有免租金。”上述万达招商人员表示:“除了装修期，我们没有免租期，也没有装修补贴。”少数快捷时尚的服装等主要门店，由于装修成本较高，我们会通过其他方式进行一些补贴，但不会直接给予装修补贴。“ 一份关于万达广场的调查报告显示，万达将全国城市分为一线城市、省会城市和其他城市，每一个一线城市的租金都是预先确定的，”从而节省了谈判时间，保证了快速扩张、快速发展和稳定的租金收入。”上述“万达投资管理系统”规定，土地出让后10个月内，项目开发部和招商中心应完成租赁决策文件的编制，同时完成《招商政策实施书》，包括《室内步行街商铺租金明细表》和《商业业态布局图》。同时，室内步行街商户应在开业前90天将店铺装修设计方案报招商中心审批。对于二级主店，万达收取的租金同比增长3%，租期通常为5年。主要商场的百货商店、电影院和ktv都是万达自己的品牌。沃尔玛和家乐福等外国超市巨头的租金相对较低。”因为他们面积大，他们有很强的聚集顾客的能力。上述万达内部人士表示，“所以在过去的两年里，我们也增加了与其他超市品牌的合作，尤其是华润和永辉。”近年来，国内超市品牌永辉和华联已经大规模开设万达广场门店，每年“共享”约20家新万达广场。在快速扩张的过程中，万达的租金收入也保持了较高的增长。王健林在工作报告中表示，2011年万达的租金收入达到35亿元，同比增长77%；2012年达到52亿元，同比增长50.5%；今年上半年，它达到37亿元，同比增长55.5%。”2013年的总体目标是资产3500亿元，收入1800亿元，净利润超过140亿元。王健林说:“在完成年度目标的基础上，我们将努力实现更高的目标，确保万达今年成为财富500强企业。”"

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