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众所周知,王石一直倡导万科成为“最后的住宅开发商”。直到最近,在于亮等新一代人的坚持下,万科开始涉足商业地产。除了强调集中之外,王石真正担心的是,商业地产的回报周期非常长,不像住宅开发那样可以让资金“滚动”。

由于中国的金融体系不够发达,一旦民营企业的资本周转不灵,他们往往被称为“不应该天天在地上说话”,甚至像德龙这样的大师也不能幸免。因此,王石认为,从事商业地产的风险太大。R&F地产董事长李思廉曾经说过,“不像王石所说的,只有一种(商业地产)模式。”万达走过了万科不敢走的“危险之路”,证明了李思廉是对的。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

尽管王健林将再次成为首富,但之前的成功模式难以维系,至少空的想象力空间有限(这将在下文详细解释)。因此,两年前站在电子商务对立面,与马云赌上一把的王健林,今年不得不在电子商务上投入50亿元,甚至牵涉到腾讯和百度。这就是所谓的“了解时代的聪明人”。

通往最富有的人之路:“出售和提高租金”的商业模式

与普通人心目中的“以持有房产为主”的印象不同,万达采取的是“卖加租”的模式,即以出售房产的现金流量支持房产持有。2011年?2012年和2013年,万达的商业地产收入分别为508亿英镑、591亿英镑和868亿英镑,其中大部分来自房地产开发和销售,而非房地产租赁和管理。2013年,物业销售占收入的86.4%,物业租赁和管理占9.8%,酒店经营收入占3.7%。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

1?房产销售:2014年上半年,收入同比下降27.2%。发生了什么事?

“以租代卖”的销售就是房产销售。2011年?2012年、2013年和2014年上半年,房地产销售额分别为240亿元、250亿元、443亿元和99.3亿元。该业务的毛利率约为40%,即每年净现金流入100亿至200亿元人民币,是万达商业帝国的“活水之源”。

然而,2014年上半年,这一支柱业务的收入同比下降了27.2%。有什么不对吗?

像所有的房地产公司一样,万达商业地产也有两种“销售”:一种是“合同销售”,可以作为实际销售来解决;另一个是“销售额”,即财务报告中的销售收入。因为一个项目可能需要出售很长一段时间,所以在整个项目销售一空,所有收入都与成本“匹配”之前,之前的销售不会被确认为收入。一般来说,收入和产生这些收入的成本应该一起确认。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

这给了空房地产开发商调整业务的巨大空间。如果一个项目的销售额按计划是100亿,现在已经卖了一半,如果要确认收到的50亿作为收入,就说这个项目分为一期和二期,第一期就定下来了。如果它已经卖出了99.9%,你不想确认你收到的收入,只要说还有10套套房没有卖出去...无论是保利、招商局、万科、金地、恒大、龙湖、绿城四大房地产公司都是这样“监管”的。因此,收入增长曲线可以随心所欲地绘制!

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

2011年和2012年,万达商业地产将合同销售额的一半确认为收入。2013年,这一比例上升至59.3%,而今年上半年,只有28.7%的合同销售额被确认为收入。了解这一部分后,就没有必要对2014年上半年收入同比下降27.2%大惊小怪了。万达可能打算在财务上市后为增长“留有余地”,但另一方面,这确实表明房地产销售存在增长压力。

2?物业租赁及管理:收入稳步增长,这与估价有关

顾名思义,“通过出售来提高租金”是指尽可能多地持有“只出租不出售”的房产,并以出售房产产生的巨额现金流为支撑。

“只租不卖”模式的一个优点是可以方便地筛选、监督和管理租户,以确保良好的用户体验。如果房产被分成大的或小的单元出售给零售商,即使第一手买家被严格筛选,也很难保证第二手买家的“品位”。无数的例子证明,拥有不同品牌、实力和服务水平的商家聚集在一起,会产生坏钱赶走好钱的效果。虽然物业租赁和管理收入只占总收入的不到10%,但这与万达商业地产的形象和声誉有很大关系,甚至与后面要讨论的估值也有很大关系(类似京东的自营业务和自建物流)。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

2011年?2012年、2013年和2014年上半年,万达商业地产的物业租赁和管理业务收入分别为37.3亿元、58.4亿元、84.8亿元和51.1亿元。这些收入来自总面积为1470万平方米的商业地产(包括1020万平方米的商场、430万平方米的停车场和20万平方米的写字楼)的租赁费和物业管理费,毛利率约为70%。

截至2014年6月底,在已建成的89个万达广场(总面积1020万平方米)中,可出租面积为770.6万平方米。而且单价不贵,入住率也很高。2013年,入住率达到99.2%,平均面积为514平方米,年租金为43万元(相当于每平方米日租金2.33元)。年租金收入64.7亿元,物业费、停车管理(总面积430万平方米)和办公室租金(总面积20万平方米)收入约20亿元。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

2014年上半年,房地产租赁和管理收入超过51亿英镑,同比增长33.9%。

3?酒店管理

万达商业地产还利用其房产开设高端酒店。2011年?2012年、2013年和2014年上半年,酒店营业收入分别为14.5亿元、25.6亿元、32.1亿元和17.7亿元,毛利率约为30%。截至2014年6月,在规划的102年内已建成48家酒店,其中28家由第三方酒店管理集团(如索菲特万达)运营,20家为自营酒店(使用三个品牌:“嘉华”、“文华”和“瑞华”)。

虽然数量与第三方管理的酒店相似,但自营酒店的收入相对较低,无法与前者相比。2013年,32亿酒店业务收入中有26.4亿来自第三方管理的酒店,占82%。2014年上半年,自营酒店收入占比大幅上升,超过30%。

为什么“出售和提高租金”的旧模式不可持续?

房地产公司的命脉无非是两个:根基(土地储备)和货币政策。一般来说,这意味着有多少土地储备和如何实施发展基金。

1?土地储备

据说徐佳音是激进派。事实上,王健林并不比他差。

截至2014年6月30日,万达商业地产的总物业面积为9350万平方米(规划建筑面积)。其中:已完成投资物业1470万平方米,酒店210万平方米,已完成待售项目260万平方米,在建项目5650万平方米(2013年末,恒大在建建筑面积3948万平方米);1760万平方米未开发。

在土地储备面积大、成本低方面,万达商业地产不如恒大。截至2013年底,恒大在147个城市的291个项目的土地储备达到1.51亿平方米,其中45.4%位于一、二线城市,平均成本为949元。然而,恒大地产的市值只有422亿港元,还不到万达商业地产预计市值的十分之一。

2?财政缺口

更多的土地储备意味着对资本的巨大需求。截至2014年6月30日,已有96个在建项目投资711亿元,预计竣工后市场价值为5556亿元,但2017年7月前需要投资2389亿元!

截至2014年6月30日,万达商业地产应付账款达到1449亿元,银行贷款和未偿债券近1800亿元(上半年支付利息62.1亿元)。

因此,当你看到账户中有748亿现金时,不要认为你看到了“摇钱树”。万达商业地产负债3249亿元,支出2389亿元,资本需求5638亿元。虽然账户上有748亿现金,370亿ipo,1319亿库存理论上可以实现,但仍有3200亿的巨大资金缺口!#原来王思聪的家人是中国最缺钱的人#

3.“卖租加租”的模式已经转变为“融资加租”

“卖加租”模式的前提是房地产开发和销售产生巨大的现金流。例如,2011年,万达商业地产业务活动产生的现金流达到359亿英镑(主要来自房地产销售)。问题来了:2012年经营活动产生的现金流急剧下降至115亿;2013年,这一数字进一步降至68亿;2014年上半年,这一数字出人意料地为负89.5亿!

经营现金流日益萎缩,但与此同时,投资并没有减少,每年仍保持在200亿元以上。这个巨大的差距只能通过融资活动来解决。2013年,融资活动净流入为379亿英镑,2014年上半年达到351亿英镑。如果ipo筹资370亿欧元(60亿美元),年度融资将超过720亿欧元。到目前为止,“卖租养租”的模式已经完全转变为“融租养租”。

幸运的是,万达已经到了“大到不能倒”的地步:政府不能容忍万达广场在全国各地的数百项未竟事业,也不能让1800亿的贷款和债券变成坏账,可以建立“融资支持租金”的模式。后者属于外部融资,是债务融资。随着越来越多的万达广场建成并投入运营,万达商业地产的经营现金流有望由负转正。根据乐观判断,财政困难很快就会成为过去。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

从“卖租加租”到“融资加租”,只租不卖的模式本身决定了首富必须是“第一负”,负债能力成为万达商业地产的核心能力之一。

估价展望:潜力和概念援助不足

“只租不卖”的另一个好处是你可以享受你所拥有的财产的增值。万达商业地产的显著特征不在于它卖出了多少,而在于它持有多少。根据招股说明书,其持有的资产价值为4205.5亿元。这就是万达商业地产(估计超过3000亿)的市值和维凡科与恒大市值之和是两倍的原因。

万达商业地产持有的“投资性房地产”估值高达1787.45亿元,采用的估值方法为“租金资本化”。资本化率越低,估值越高。事实上,大家都很熟悉“租售比”这个概念:如果租金是3000元/月,房价是144万,那么租售比就是480。也就是说,480个月(40年)的租金可以收回购买成本。在本例中,如果买方根据每月3000元的租金计算出房价为144万元,则资本化率为2.5%。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

根据招股说明书,万达投资地产的资本化率为4.5%-7%,相应的租售比为171-267,估值不高。然而,在将租金资本化时,应该使用“净收入”而不是“总租金”,万达的业务毛利率为70%。根据2014年上半年的数据,资本化率为4%,租售比为300。如果租金不上涨,投资可以在25年内收回,而且估值也不会太低。

大型房地产公司持有一定数量的“投资物业”,如办公楼、商场、停车位等。,以出租和欣赏为目的。在过去采用的会计模式中,采用“成本法”对企业占用的经营场所和投资财产进行无区别的评估,并逐年计提折旧。建筑和商场的升值在报表中变得越来越没有价值,这显然是不合理的。目前,“公允价值法”被广泛用于衡量投资性房地产的后续价值。其副作用是,它为住房企业的财务操纵打开了方便之门。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

因此,“重估”成了房地产企业一年四季都在玩的数字游戏。投资性房地产的估值在逐年上升,生活越好,估值上升越少,业绩压力越大,估值上升越多。利润可以在短时间内膨胀超过10亿英镑,而成本对估价师来说只是一笔小开支。重估游戏还有另一个好处。根据相关的会计税收规则,投资性房地产在持有期间的公允价值变动不在考虑之列,这意味着吹嘘没有纳税。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

万达商业地产持有与其他房地产公司不同数量级的投资物业。2011年?2012年,万达商业地产的物业估价收入分别为14亿元和22亿元。2013年净利润为248.8亿元,但公允价值增加154.4亿元;2014年上半年,净利润为49.2亿元,“公允价值增加”达到52.3亿元!这意味着,如果不进行重估,万达将会亏损。

我对资本市场垂涎已久,但万达总是不能错进,甚至连业绩和理念都很出色的万达电影也没能登陆a股。万达商业地产这次决定去香港主板。然而,万达商业地产的投资物业估值并不低,空从重估中获得的收益有限。不久前,万达迅速加入腾讯和百度,打出o2o的旗帜。不难想象,两家互联网巨头的意图是试图拉动平台,增加自己的想象空间空,并确保600亿美元的估值得到资本市场的充分认可。

万达的模式拐点:王健林 首富还是“首负”?

(老虎嗅探实习生王利珍协助收集信息)这篇文章是作者独立的观点,并不代表老虎嗅探网络的立场

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来源:零度新闻网

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