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今年6月27日,中国首富李嘉诚在汕头大学毕业典礼上发表了题为“无心睡眠”的演讲。

也许是因为网上的很多讨论,很多朋友最近给我介绍了各种各样的好睡眠处方,包括气功、食疗和各种中西灵丹妙药。李嘉诚说:我希望晚上能睡得更好。

事实上,近年来,他一直被各种负面消息困扰,例如撤资、囤积土地及内地表现下降等。7月31日,在质疑昌河企业囤积土地、拖延建设的压力下,李嘉诚旗下的长江实业(00001.hk,以下简称“昌石”)和和记黄埔(00013.hk,以下简称“和记黄埔”)再次回应称,昌石和和记黄埔的土地项目在内地并不存在,也不打算囤积土地,甚至希望尽快完成开发和出售项目,以收回资金,用于进一步开发

长和系内地囤地享大户特权 地方领导组团问李嘉诚意见

在这背后,是中国内地的销售陷入了冰点。据常实系统统计,上半年内地房地产收入仅为30.75亿港元,同比大幅下降54.8%(去年同期为67.96亿港元);今年上半年,和记黄埔确认出售约170万平方英尺的开发产权,其中大部分位于中国内地,但这一数字不到2013年780万平方英尺的22%。

值得注意的是,昌河百货的全球房地产布局现已暴露。据资料显示,长河区拥有全球土地储备2092万平方米,其中大陆土地储备高达1652万平方米,占近80%。如果2013年内地土地储备的平均成本是2400元/平方米,那么内地项目的总价值就接近400亿元。

囤积土地的最高溢价接近100倍

无风不起浪。自1992年进入内地房地产市场以来,昌河地产在2005年左右迅速收购土地,并在2010-2012年进行了一轮扩张。近20年来,其闲置土地的戏码并不少见。

以广州增城项目为例,早在2005年9月21日,长河区国土资源部与广州增城市国土资源局就签订了国有土地使用权出让合同,其中包括增城市历城街三联村和夏静村四块地,总面积203万平方米,土地总价格近3.2亿元,平均每平方米建筑价格仅为157元。

长河区没有通过招标、拍卖、挂牌的方式取得增城的土地,而是通过市政工程与政府进行交换,没有土地补偿。一些与和记黄埔关系密切的内部人士曾告诉《时代周刊》记者,2004年,增城市政府得知李嘉诚打算收购荔城街数千亩土地后,主动逃跑。根据规定,如此大规模征用3000多亩土地,必须报国务院审批。为此,增城市政府选择了一条捷径,通过回收闲置土地的方式向长河区供应土地,却意外地陷入了1亿元土地诈骗案的漩涡。增城当地开发商梁培坤伪造土地使用证,虚假征用农民土地。这个案件曾经震惊了中央政府。

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2006年,正当和记黄埔准备开工时,审计署调查并处理了这块土地,然后项目被搁置。直到2011年6月23日,已经沉睡了近六年的黄增城项目才高调奠基。增城市委常委、组织部部长冼宋寅,副市长武卫东出席奠基仪式。

据一位当时在和记黄埔工作的人士称,欺诈事件发生后,和记黄埔计划在2009年恢复建设,但直到2011年才真正开始建设。在过去的两年里,房地产政策发生了一些变化,双方都参与进来,政府允许该项目申请变更。

在和记黄埔2013年的年报中,增城崔屹庄园项目的发展状况显示,2014年该项目一期甲、乙部分仅完成了40%和10%,而2016年二期和三期的规划进度为1%。

这只是长河区项目被怀疑闲置的冰山一角。它在全国8个城市的13个项目被怀疑不同程度地闲置。在梳理和记黄埔和长实集团多年的财务报告后,不难发现,在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市,这两家企业要完成1%的房地产项目,其中大部分需要4-10年甚至更长时间才能完成。其中,黄位于北京十三陵附近的北新嘉园。合同计划于2004年11月开始,但十年后仍未开始。

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从长河区的经营手法来看,主要是通过大规模圈地和分期开发来帮助闲置土地获得土地溢价利润。该项目规模庞大,分阶段开发,主要是因为李嘉诚拥有雄厚的资金实力。一个接一个的开发,开发周期长,可以起到变相囤积土地的作用。中国房地产信息集团分析师薛表示。

然而,由于发展缓慢,长河区土地增值利润丰厚。在其2013年年报中,该公司披露,内地项目的地价约为2400元/平方米。随着地价和房价的飞涨,长河区获得了巨大的利润。例如,在2002年上海崔玉豪庭项目售罄的情况下,长河区通过协议以相当于2497元/平方米的底价获得了土地。2009年最后一次开盘时,房屋销售价格已经涨到7万元/平方米,是原价的28倍多。如今,增城已经是一片开发商云集的土地,这与李嘉诚的进入时期截然不同。根据今年7月的交易统计,崔屹庄园的价格已经达到了15000元/平方米,比地价高出近100倍。

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选择性低效管理

长河区内地项目进展缓慢,除了受到外界批评的土地囤积理论外,这与总部管理结构没有分权直接相关。

香港总部对内地分支机构有严格的控制,很多事情都要经过复杂的申请和审批程序才能正式启动。长江实业上海公司退休员工张女士(化名)向《时代周刊》记者表示,无论项目是否启动,分公司领导都没有决定权,他们只能通过一系列程序,随时向香港总部请示并汇报最新进展后才能做出决定。一切都要向香港总部汇报,项目开发涉及施工、设计、材料等多个方面。因此,如果项目的每一个环节都得到批准,那么整个过程将需要很长时间才能完成。

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张女士表示,内地分行不仅在项目开发方面没有决策权,在财务、人事任免等方面也受到很大限制。即使项目即将开工,投资预算已经确定,分公司的财务管理也得到了严格控制。每年年初,香港总部都会派首席财务官到分行检查一年的投资细节。一些重要的职位,如上海公司各个项目的负责人,市场部和R&D部的经理,几乎都是从香港总部派来的。

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李嘉诚在香港的开发团队经验丰富,高度专业化。然而,当他们驻扎在不同的分支机构时,他们的优势可能变成劣势。上海诚兴营销机构主席李姣告诉《时代周刊》记者,由于从香港空下来的管理团队不了解当地市场,他们需要很长时间来熟悉当地市场,理顺与当地合作伙伴的关系。

在李姣看来,内地分公司几乎没有自主权,而香港总部又要对各地进行全面的管理和控制,使得分公司与总部的关系长期处于拉锯战式的审批状态,降低了公司的内部管理效率。

五河智库副总经理蔡也表示,所谓的低效率实际上反映了昌河地产独特的运作模式。如果囤积土地的目的是为了赚取土地增值收入,那么和记黄埔和长实的既定策略是不将权力下放给分支机构,而是有选择地、低效地管理一些项目。

有大家庭的特权

外界从未停止对长河区的质疑。然而,几乎每次为囤积辩护时,长河区总是把责任推给地方政府,而地方政府从不反驳。正如李嘉诚所说,到目前为止,内地政府部门还没有正式发函反驳。

长河区部分核心区域的核心地块长期未动工或建设周期特别长,这在很大程度上是房地产企业与地方政府之间的博弈结果。上海一家开发商的代表分析了《时代周刊》的记者,并表示我们看到的是妥协的产物。

这是一个不争的事实。长河区等知名房地产企业收购的区域重点地块,如上海长寿镇如项目,在区域发展中发挥着重要作用。这些知名企业的引进和项目的落地往往是地方政府区域发展战略的关键,因此地方政府在严肃处理闲置土地和囤积土地等情况时会更加关注。

李嘉诚投资的项目不仅有房地产,还有港口、码头、物流等领域,对地方税收影响很大。一位曾在广东省某市担任经贸系统副主任的官员表示,在这种关系的影响下,当地政府不敢触及这些大型企业的敏感神经,担心影响它们在其他领域的投资。

2009年4月,长寿镇如项目高调启动。据知情人士透露,上海市政府有关领导曾亲自致信香港总督和该部门高级官员,商讨提前开工事宜,以便日后举行如此盛大的开工仪式。日前,据报道,广东某经济特区官员透露,如果该市有影响李嘉诚项目的项目,市委领导会组织一个代表团到香港访问李嘉诚,听取意见。

李嘉诚基金会的一位人士表示,当地政府能否给予信任,是否给企业带来麻烦,是李嘉诚公司在当地投资的首要考虑。李嘉诚曾经说过,他会继续在任何投资成功的地方或国家投资。

目前,许多地方的土地增值税清算风波并没有影响到李嘉诚领导下的长河区。广东省税务部门的一位人士表示,目前,各部门已经开始检查并把大量囤积居奇的房屋列入清单,但与以往的库存清单一样,和记黄埔、长实和新世界等房地产企业并未列入结算清单。

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来源:星报中文版

标题:长和系内地囤地享大户特权 地方领导组团问李嘉诚意见

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