本篇文章3268字，读完约8分钟
房地产一直是资产配置中的刚性需求。从个人投资者到大型企业，他们在房地产领域或多或少都有一定的投资。
在北京或上海，一个普通的老阿姨可能同时拥有三栋房子，并且每年都要依靠租金收入来满足她的生活需求。
在国民意识中，房地产是一种能稳定盈利而不亏损的投资模式。事实上，这也是事实。与虚无主义的股票、证券和期货相比，房地产确实存在。
但是海外房地产是如何成为投资领域的刚性需求的呢？
在过去两年里，这可以说是国内投资者的一场灾难。2015年后，在2017年政府限制下，新一轮房价上涨戛然而止。18年来，股市再次迎来了一轮崩盘。中美贸易和国内经济增长的下行压力........
放眼全国，理想的投资方法已经很少了。
然而，想去海外市场的国内投资者会发现，海外市场更加复杂，资产种类庞杂，再加上语言障碍、专业知识和专业指导的缺乏，很容易落入陷阱。
与股票、期货、国际汇率等投资形式相比，海外置业相对简单得多，而且海外房地产具有一些独特的特点，使其比国内房地产投资更具优势。
海外房地产的独特之处是什么？
关于住房产权
中国房屋的产权一般为40年、50年和70年，而海外购房者一般享有至少99年的产权，其中大部分是永久性的。
就首付而言
中国房地产首付款至少占总额的35%(实际约为50%)，而海外房地产首付款一般占总额的5%至50%。
就租金回报而言
国内房产的租金回报率在0.7%至3%之间，而海外房产的租金回报率一般在2.5%至10%之间。
住房供应
国内房地产是指建筑面积，其中大部分是毛坯房。海外房地产指室内使用面积，交付标准为家具包精装修。
它在哪些方面满足了投资者的需求？
总的来说，除了自谋职业的基本需求外，海外购房者还可以在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资和财务管理、继承、税收规划等方面发挥作用。
据统计，在选择在海外购买自己住房的高净值人群中，自谋职业和移民的目的现在排在第三位。海外投资和儿童教育已成为最重要的两个目的，分别占75%和56%。
这些需求的出现和居者有其屋的目的是与海外居者有其屋的主要作用分不开的。
具体来说，分配海外购房者的作用体现在:
分散单一货币的风险
股神巴菲特说，投资有三个基本原则:第一，保持本金；第二，保留本金；第三，永远记住前两个。
高净值人士全球资产配置和投资组合优化的主要目的是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险来临时，一篮子鸡蛋的损失可以由其他篮子的利润来弥补，这就是风险对冲，以最大化防跌价值。
在完成风险分散的第一步后，初始本金可以相对安全地累积到最大。其次，投资者需要考虑如何从海外资产配置中获得收益。
租金、支持和贷款杠杆
大多数国家没有实施限制购买和贷款的政策，这为房地产投资者提供了施展才华的舞台。通过海外房地产贷款的杠杆作用扩大投资收益，在收益的基础上获得更多收益。
顾名思义，贷款用于购买房屋出租，租金用于偿还贷款和所有持有成本。还有盈余。这不仅是利用杠杆获得长期利益，也是实现后一种功能的前提。
住在房间里
巴菲特曾经说过:生活就像一个雪球，财富也需要雪球。
投资海外房地产也可以滚雪球。在核心区购买一处有升值潜力的高品质房产。购房者将利用未来房产的升值部分投资于下一个房产的首付款。第二个属性将如上操作，以实现属性的分裂。
老年人住房
为了住在房地产里，他老的时候有很多海外房产，而且他已经通过房租还清了贷款。在那之后，每月租金将相当于养老金。
这相当于花一小部分钱提前为自己购买养老保险，以获得安全感。 此外，如果是海外旅游区的房地产，你也可以每年去自己的家度假，享受异国情调的环境，丰富你的退休生活。
候鸟式老年住宅
随着全球化的加速，退休后人们有越来越多的选择去哪里生活。
过去，北方人冬天经常去海南养老。现在养老的选择不仅仅局限于国内，海外养老的热潮也在逐渐兴起。
国外养老具有基础设施建设完善、医疗体系相对完善、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更适合追求养老条件的退休老人。
学习之家
留学生在国外学习，生活是一个需要解决的大问题，而每年的房租是一个很大的开销。然而，在一个房间里抚养一个学生可以帮助外国学生解决生活和学习的问题。
例如，父母在学校所在的城市购买房产，其中一间是留给孩子的，另一间是出租的。
用房租偿还一部分贷款，剩下的作为孩子生活费用的一部分。
当孩子们学习后回家时，他们可以卖掉他们的房子。今年的升值可以支付出国留学的费用。
资产继承
对于高净值人士来说，除了投资和自谋职业，购买海外房地产最重要的是资产继承。海外房地产通常拥有永久产权，这意味着购房者购买的房地产具有继承性，可以传给后代。
此外，许多欧洲和美国国家对父母转移和继承其子女的资产有税收优惠。
例如，法国有这样一项免税继承政策:父母和祖父母可以每15年向成年子女免税转让高达19万欧元的遗产。此外，一些特定的财产将至少有30%的税收减免。
纳税计划
海外房地产作为一种非金融资产，不在信用评级披露范围之内，可以有效规避信用评级。
此外，国内买家的个人信息也将受到保护，不会被公开。
海外购房者的发展阶段
事实上，海外房地产发展到今天的主要目的资产配置也发生了许多重大变化。总结海外房地产变化的四个阶段，在不同的时间阶段后面，主要的购买群体和购买目的是不同的。
第一阶段的
时间阶段:2000-2008
购房者:海外学生和移民
购房目的:只需住在房子里。
直到2000年以后，海外房地产才在中国基本商业化。现阶段购买海外房地产的主要群体主要是海外学生和移民。
自2000年以来，中国留学人数呈快速增长趋势。由于当时的移民政策不太严格，大多数留学生选择留在当地工作，毕业后定居下来。满足自谋职业的基本需求成为海外移民群体购买海外房地产的主要目的。
第二级
第一阶段的
时间阶段:2008-2011
住房群体:高净值群体
购买目的:享受消费
受2008年全球次贷危机的影响，海外学生更倾向于回到中国发展，购房的主力已经转向高净值群体。与此同时，买房的目的也发生了变化。
在这一时期，海外房地产被赋予了高净值人群的新的身份享受资产，在这一阶段，以城堡、农场和酒厂为代表的各类房地产受到高净值人群的追捧。
第三阶段
时间阶段:2011-2017
购房者:房地产投机者和移民
购房目的:楼花投机，移民需求
2011年前后，中国房地产市场开始逐步趋紧，缩小了投资者在中国房地产市场的投资渠道。国内投资者以前的投资操作失败了，国内反复无常的投资不可能再到处繁荣。
因此，投机者会关注海外房地产市场。炒楼花的现象非常普遍。当公寓没有完工时，投资者支付少量的首付款，并在交付之前卖给其他人，以赚取中间差价。
其中，以中国阿姨为代表的房地产投机集团虽然不擅长英语，但并不影响他们在国外的街头流浪和在国际房地产市场上占有一席之地。
与此同时，在欧洲黄金签证和其他移民政策的影响下，移民群体的住房需求也显著增加。
第四阶段
时间阶段:2017-2019
住房群体:新中产阶级及以上
购房目的:全球资产配置和税收规划
2017年，海外政府开始出台政策控制房地产投资市场。
例如，澳大利亚、新加坡和加拿大政府向海外投资者征收印花税，其中新加坡和温哥华向海外投资者征收高达20%的印花税。
同样的房子，当地人需要100万英镑，而外国投资者需要120万英镑。切断大部分人的投资渠道。
与此同时，新中产阶级正在壮大。
随着以新中产阶级为主体的买家群体逐渐回归主流市场，投资心态越来越成熟，对资产稳定性的要求也越来越高。投资目的转化为资产配置和税收筹划等。通过纯粹的杠杆投资，房地产可以生产，贷款可以通过租金来支持。
海外房地产经历了近20年的发展变化，从最初的自住功能到现在的资产配置功能，其重要性逐渐被投资者所认可。
随着人们对教育、税收和自谋职业需求的增长，海外房地产更像是一种资产规划的优惠方案，以满足购房者的多种需求。
之所以需要海外房地产，是因为它符合主流投资集团的需求。
