本篇文章1047字，读完约3分钟
马尼拉是菲律宾最大的城市，也是世界上文化最多样的城市之一。今天，让我们重新感受与众不同的马尼拉，在亚洲纽约飞速发展的背景下感受这座城市的魅力，让大家对马尼拉的房地产投资有一个初步的了解。
马尼拉发展如何？
大多数人在彻底了解一些东南亚国家之前，就对混乱、贫困、色情、赌博和毒品产生了印象(或在媒体宣传的影响下产生了偏见)。& hellip。也因为人们对马尼拉实地考察后的视觉和心理影响的期望值不高，超出了想象。这个城市中产阶级的数量和他们的消费能力远远超出我们的想象。
要看一个城市的房地产市场是否有潜力，最好是看现在有多少人能买得起房，将来有多少人能买得起房，以及他们的消费能力，而不是看那些仍然需要解决温饱问题的人能否买得起房，因为这些人的住房需求不是由市场解决的，而是由政府的福利政策解决的。
如果你去马尼拉的三个中央商务区，即马卡蒂、BGC和奥尔蒂斯，两边的场景与一线和二线城市没有什么不同，但路边行人的国际水平更高。
2017年，大马尼拉的人均国内生产总值为244，000比索，折合人民币约32，000元，相当于中国目前四线城市的人均国内生产总值。与北京相比，它相当于北京2003年的人均国内生产总值。
在MallofAsia购物中心，一件短袖促销商品的价格约为人民币52元
大马尼拉有2000多万人口，占全国人口的20%。它拥有菲律宾最多的中产阶级及以上家庭。马尼拉的国内生产总值占菲律宾总GDP的近40%。它是东南亚最大的城市。即使在中国，这一人口规模也只能与北京和上海相比。然而，马尼拉占地638平方公里，仅是上海的十分之一。因此，它的交通拥堵和人口密度超出了大多数中国城市的承受能力。
周五晚上，奥尔蒂斯市中心的一个小广场挤满了前来参加派对的年轻人。
由于它在300多年前被西班牙殖民，然后又被美国殖民了近半个世纪，菲律宾人的生活习惯、文化习俗和城市建设都会受到西班牙的影响。菲律宾人的名字、许多地名和历史建筑仍然具有西班牙风格。法律制度和政治制度与美国相似，并实行英美法系。因此，菲律宾对私有财产权的保护相对完善。大部分土地归个人所有，并享有永久产权。
菲律宾人在消费习惯和生活方式上也偏爱欧洲和美国，喜欢识别主要品牌。一些年轻人宁愿分12次分期付款买一双耐克鞋，就像买房一样。对于由Ayala和Megaworld等大型开发商主导的房屋，即使它们比周围的项目更贵，当地的中产阶级家庭也会抢购。
如果你对一个国家或城市感兴趣，最好的方法是亲自去那里感受当地的生活和经济模式，这是消除偏见的最好方法。否则，就没有办法将资产安全地移交给这个国家。
马尼拉的房地产市场发生了哪些重大变化？
与前几年相比，马尼拉的房地产市场在价格和经营方式以及开发商市场的推广方式上都发生了巨大的变化。马尼拉房地产市场的特殊性决定了如果我们仍然投资国内房地产或东南亚其他城市来看马尼拉，选择好的项目并不容易。
(1)中国人进入体育场的速度加快了
说到这里，有些人可能会怀疑这些年来中国人在各地都买了房子。他们不是各地最大的买家吗？不完全是。
例如，在马尼拉赌场区附近的项目中，这里的房屋库存非常快。当被问及哪些外国人来购买它们时，答案相当一致:大多数是中国人，其次是来自新加坡、日本和韩国的人。
另一方面，对于北部地区的奥尔蒂斯、奎松和曼达卢雍项目，销售部门一点也不担心40%的外国人股份被用完，因为当地人已经购买了60%以上的股份，前来购买的外国人来自不同的国家，如新加坡、韩国或中国香港，以及英国和美国的买家。
不同地区、不同开发商的项目，销售反应是如此不同。事实上，总结后可以发现几个规律:
首先，目前mainland China还没有成为马尼拉房地产市场上外国买家的主流买家，这与柬埔塞、越南和泰国不同。Mainland China买家进入马尼拉的时间比香港、台湾、新加坡、韩国和日本晚，但未来可能会成为主要的外国买家。这种趋势在赌场领域已经存在。
第二，不能忽视当地中产阶级及以上家庭的购买力，否则主流开发商的项目不会被大多数当地家庭购买，尤其是一些社区住宅。
(2)它仍然是卖方市场
卖方市场是指马尼拉或卖方拥有主动权的市场。马尼拉各区位置较好的地块基本上已被几家大型开发商包围，并已提前五年预售。
如果你直接和开发商谈论折扣，实际上是非常困难的。如果你买一套和十套，价格是一样的，如果你买多了就没有折扣。因为这些开发商不担心客户，不需要用各种优惠政策来吸引客户，也完全有信心去销售。有些项目甚至与国内房地产市场繁荣时一样。买房子需要一个彩票号码和超过五套的申请。然而，这类大客户并没有优先选择房子的权利，但仍排在最后一批房子中。
此外，由于外国人在菲律宾购房有40%的配额，一些高端项目也在外国人40%的配额内设定了国籍限制，以促进整个社区的多样化，避免过度投机，从而确保不会出现外国人配额被来自同一国家的买家占用的情况。
因此，马尼拉目前的情况是，一些受本地买家欢迎的知名地产商在出售他们的房子时非常冷静，甚至是那些彻底执行了房屋政策的地产商。
(3)政府和开发商的重心转移
除了上述微小的变化，另一个将对马尼拉房价产生中期影响的主要趋势也是投资者需要密切关注的话题，即政府和开发商之间的焦点转移。
目前，政府的基础设施规划和开发商的新房地产项目都有向马来西亚北部地区发展的趋势。在过去的两个重要的中央商务区，马卡蒂和BGC，由于土地资源有限，目前没有剩余的大块土地可供开发，他们自己的面积有限，所以他们可以容纳的人口和资源有限。因此，开发商现在正在向两个中央商务区的北部地区转移。
为了促进整个大马尼拉的均衡发展，政府在宏伟的建设计划中还在北部地区增加了大量的基础设施。
马尼拉大建特别建设计划规划的轻轨、地铁和铁路网
政府和开发商的钱去哪里了？
在马尼拉人口密集的地区走了一圈后，很明显马尼拉的发展中心正在向北移动。
有几种简单而粗略的方法可以看出马尼拉哪些地区有投资潜力:
如果你观察有很多人的地方，你可以在未来屏蔽掉一半以上不清楚的情节，尽量不要触及你不理解的地方。
其次，看看最大的开发商把土地圈在了哪里，这不仅代表了政府的规划方向，也代表了开发商大力支持的地块。
马尼拉一些城市的沙盘地图
大马尼拉总共由17个城市组成，但人口集中在中心的七八个地区，因此政府的各种资源分配主要集中在这些地区。
但是，从人口分布来看，几个密度相对较高的区域的功能划分也很清楚。
(1)奥尔蒂斯中心，马尼拉第三大中央商务区，位于大马尼拉市中心。优越的地理位置使奥尔蒂斯成为几家主要开发商争夺的一块土地。
(2)BGC是马尼拉第二大的中央商务区，有大量的外国总部和商业及商业区大楼，是外国人最多的地区。目前，仍在预售的新建筑很少，单价从每平方米4万元到5万元不等。
(3)马卡蒂是马尼拉的老中央商务区，目前基本上没有新的销售点，也没有大规模开发项目的地块。
奎松是马尼拉人口最稠密的城市，也是一个拥有更多富人的地区。未来，南方铁路、地铁和轻轨将会相遇。除了奥尔蒂斯，奎松市是新项目最多的地方。
(5)马拉特是马尼拉的老城，大使馆和历史遗迹就坐落在这里，40到50年前，这里是马尼拉的市中心，当地人很集中。
(6)四大赌场所在的帕赛区有MallofAsia和游乐园，这是一个新近开发的具有娱乐功能的区域。住在这里的外国人越来越多，当地人越来越少。
马尼拉的主要城市发展区
在麦卡蒂和BGC这两个主要的中央商务区没有土地可开发，土地价格飞涨的情况下，开发商把目光投向了未来政府的重点-& mdash；& mdash奥尔蒂斯和奎松，位于南北之间的公路上。在过去两年里，菲律宾五大开发商疯狂地关闭了这两个地区的土地，这不仅是开发商的真实投资，也是政府主导的原因。
为什么开发商要争夺这两块地？
土地价格低廉，人口集中，重要的交通要道是最重要的原因。
奥尔蒂斯位于大马尼拉市中心。它可以到达北部的奎松，南部的麦卡蒂和BGC。它可以在30分钟内到达麦卡蒂，没有太多的交通堵塞。交通非常便利。另外，这里的房价很便宜，单价在25000到35000元人民币之间。与麦卡蒂和BGC的平均价格35000到50000元相比，它还是友好得多。
此外，奥尔蒂斯是马尼拉三个中央商务区中最现代化的一个，人口密集，商业组织聚集，跨国公司聚集，高级白领众多。许多大型企业的总部都设在这里，例如:
& bulladb
& bull汇丰菲律宾总部
& bull菲律宾最大银行BDO总部
& bull菲律宾证券交易所
& bull香格里拉酒店
& bull乔利比，菲律宾最大的快餐品牌
& bull三米格尔总部，亚洲最大的酿酒商之一
奥尔蒂斯和奎松聚集了马尼拉数量最多的豪华别墅。仅佛得角就有六栋别墅分布在这两个地区。
这些中等收入和高收入家庭如何去奥尔蒂斯中心的中央商务区，或者在麦卡蒂和BGC工作？走C5大道(下图中有红线的公路)。马尼拉的轻轨地铁线路并不完美。目前，三条轻轨已经通车(其中一条正在翻修)，人口众多。所以大多数家庭开车上下班。C5大道已经成为通勤者的主要交通路线，因为它穿过奎松市和奥尔蒂斯到BGC，最终目的地是机场。
沿着C5大道，现在主要是开发商争夺土地。诸如ayala、rockwell、visitaland、megaworld、smdc、Robinson、dmci等知名开发商。都搬进来了。然而，与BGC相比，奎松和奥尔蒂斯的土地价格和房价仍然是一个低价值。
红色高速公路的C5大道贯穿马尼拉的南北。
在过去的一年里，奎松已经成为开发商眼中的新财富。除了通过C5大道，还有几个原因。
(1)马尼拉的第一条地铁线于今年2月开通，将从奎松开始，日本将作为援助国。它预计将于2025年开通，并将与奎松现有的轻轨2号线连接。
(2)现有轻轨2号线和3号线的交叉口也在奎松。
(3)150公里的南北通勤铁路于今年2月开工，将从奎松北部的克拉克新城穿过奎松到达机场南部，预计将于2025年开通。
(4)马尼拉正在规划第二个机场(第一个机场在南部)，最有可能建在北部，靠近奎松市。
看到马尼拉的堵塞后，你会明白轻轨、地铁和高速公路的开通对交通意味着什么。通车后，它不仅将把中央商务区附近的一些人疏散到奎松，还将吸引大量其他省份的年轻人到马尼拉工作。这群人将给奎松和奥尔蒂斯带来巨大的住房需求。只要有巨大的住房需求，房价就不会崩溃。
重大建设项目
马尼拉第一条在建地铁线
马尼拉地铁一期将于2022年开通，南北铁路和地铁线将于2025年全面开通。从开业到开业的两三年对马尼拉的房地产市场来说将是一个新的机遇。
首付低的项目适合那些想在未来五年内提高收入的人。
