本篇文章1948字，读完约5分钟
大多数人在彻底了解菲律宾之前或多或少都有偏见。
这也是因为期望值不高。在马尼拉实地考察之后，视觉和心理上的影响超出了想象。城市中产阶级的数量和他们的消费能力远远超出我们的想象。
要想知道一个城市的房地产市场是否有潜力，最好看看现在和将来有多少人能够买得起房，以及他们的消费能力。
而不是关注那些仍然需要解决温饱问题的人是否有能力负担得起住房，因为这些人的住房需求不是由市场解决的，而是由政府的福利政策解决的。
大马尼拉有2000多万人口，占全国人口的20%。它拥有菲律宾最多的中产阶级及以上家庭。
马尼拉的国内生产总值占菲律宾总GDP的近40%。它是东南亚最大的城市。即使在中国，它的人口规模也只能与北京和上海相比。
然而，马尼拉占地638平方公里，仅是上海的十分之一。因此，它的交通拥堵和人口密度超出了大多数中国城市的承受能力。
菲律宾的法律制度和政治制度与美国相似，适用普通法制度。因此，菲律宾对私有财产权的保护相对完善。大部分土地归个人所有，并享有永久产权。
菲律宾人在消费习惯和生活方式上也偏爱欧洲和美国，喜欢识别主要品牌。一些年轻人宁愿分12次分期付款买一双耐克鞋，就像买房一样。
对于由Ayala和Megaworld等大型开发商主导的房屋，即使它们比周围的项目更贵，当地的中产阶级家庭也会抢购。
如果你对一个国家或城市感兴趣，最好的方法是亲自去那里感受当地的生活和经济模式，这是消除偏见的最好方法。
马尼拉的房地产市场发生了哪些重大变化？
与前几年相比，马尼拉的房地产市场在价格和经营方式以及开发商市场的推广方式上都发生了巨大的变化。
马尼拉房地产市场的特殊性决定了如果我们仍然投资国内房地产或东南亚其他城市来看马尼拉，选择好的项目并不容易。
(1)中国人进入体育场的速度加快了
说到这里，有些人可能会怀疑这些年来中国人在各地都买了房子。他们不是各地最大的买家吗？不完全是。
例如，在马尼拉赌场区附近的项目中，这里的房屋库存非常快。当被问及哪些外国人来购买它们时，答案相当一致:大多数是中国人，其次是来自新加坡、日本和韩国的人。
另一方面，对于北部地区的奥尔蒂斯、奎松和曼达卢雍项目，销售部一点也不担心外国人40%的股份会用光，因为当地人购买的股份已经超过60%。
前来购买的外国人的国籍也相当多样化，例如，来自新加坡、韩国或中国香港的外国人，以及来自英国和美国的外国人。然而，在mainland China的外国人数量相对较少。
不同地区、不同开发商的项目，销售反应是如此不同。事实上，总结后可以发现几个规律:
首先，目前mainland China还没有成为马尼拉房地产市场上外国买家的主流买家，这与柬埔塞、越南和泰国不同。Mainland China买家进入马尼拉的时间比香港、台湾、新加坡、韩国和日本晚。然而，它很可能在未来成为占主导地位的外国买家，这一趋势已经在赌场领域出现。
第二，不能忽视当地中产阶级及以上家庭的购买力，否则主流开发商的项目不会被大多数当地家庭购买，尤其是一些社区住宅。
(2)它仍然是卖方市场
卖方市场是指马尼拉或卖方拥有主动权的市场。马尼拉各区位置较好的地块基本上已被几家大型开发商包围，并已提前五年预售。
如果你直接和开发商谈论折扣，实际上是非常困难的。如果你买一套和十套，价格是一样的，如果你买多了就没有折扣。
因为这些开发商不担心客户，不需要用各种优惠政策来吸引客户，也完全有信心去销售。
有些项目甚至与国内房地产市场繁荣时一样。买房子需要一个彩票号码和超过五套的申请。然而，这类大客户并没有优先选择房子的权利，但仍排在最后一批房子中。
此外，由于外国人在菲律宾购房有40%的配额，一些高端项目旨在使整个社区多样化，避免过度投机。
在40%的外国人份额中，还有一个国籍限制，以确保不会出现外国人份额被来自同一国家的买家占据的情况。
因此，马尼拉目前的情况是，一些受本地买家欢迎的知名地产商在出售他们的房子时非常冷静，甚至是那些彻底执行了房屋政策的地产商。
(3)政府和开发商的重心转移
除了上述微小的变化，另一个将对马尼拉房价产生中期影响的主要趋势也是投资者需要密切关注的话题，即政府和开发商之间的焦点转移。
目前，政府的基础设施规划和开发商的新房地产项目都有向马来西亚北部地区发展的趋势。
在过去的两个重要的中央商务区，马卡蒂和BGC，由于土地资源有限，目前没有剩余的大块土地可供开发，他们自己的面积有限，所以他们可以容纳的人口和资源有限。
因此，开发商现在正在向两个中央商务区的北部地区转移。
为了促进整个大马尼拉的均衡发展，政府在宏伟的建设计划中还在北部地区增加了大量的基础设施。除了今天快速增长的地区，这些地区的未来价值也值得关注。
